Օրավարձով բնակարանների բիզնես պլան. Ինչպես բացել օրական բնակարանների վարձակալության բիզնես - հայեցակարգ և ֆինանսական հաշվարկներ: Բիզնես պլան օրավարձով

Մարդիկ, ովքեր ունեն այնպիսի ակտիվ, ինչպիսին է անշարժ գույքը, հաճախ մտածում են այդ մասին ինչն է ավելի լավ՝ բնակարան վարձել կամ վաճառել, ինչպես կազմակերպել վարձակալությունը որպես բիզնես? Դժվար է միանշանակ պատասխան տալ այս հարցին. շատ բան կախված է շուկայի իրավիճակից, տարածաշրջանից, պահանջարկից, վիճակից և բնակարանի տեսակից:

Օրինակ՝ անշարժ գույքի շուկայի համար դժվարին ժամանակներում (2014-2015 թթ.) մայրաքաղաքի մարզում առաջարկը գրեթե երկու անգամ գերազանցում էր պահանջարկը։ Հետեւաբար, շատ սեփականատերեր ստիպված էին նվազեցնել վարձակալության գները կամ վաճառել բնակարանները, որոնք դատարկ էին առանց վարձակալների: Անշարժ գույքի վաճառքի կամ վարձակալության բոլոր առավելություններն ու թերությունները գնահատելու համար ստորև ներկայացված է 1 սենյականոց բնակարանի մի փոքր հաշվարկ.

1. Բնակարանի արժեքը 2 մլն ռուբլի է։
2. Ամսական վարձակալության գինը 15 հազար ռուբլի է: բացառությամբ կոմունալ ծառայությունների:
3. Տարեկան եկամուտ - 180,000 ռուբլի:

Հաշվարկենք բնակարանի վարձակալության սեփականատիրոջը սպասվող ծախսերը.

1. Հարկի վճարում (13% ֆիզիկական անձանց համար) – 23,400 ռուբլի: տարեկան շահույթից։
2. Կոսմետիկ վերանորոգման ծախսերը `15000 ռուբլի:
3. Ապահովագրություն (բնակարանի արժեքի 0,4%) – 8000 ռուբլի:

Ընդհանուր եկամուտը տարեկան մինուս ծախսերը կկազմի 133600 ռուբլի: Բնակարանի արժեքի հիման վրա 2 միլիոն ռուբլի: բիզնեսի շահութաբերությունը կկազմի տարեկան 6,68%

Ավելի մանրամասն խոսեցինք բնակարան վարձակալելու մասին։

Ո՞րն է ավելի շահավետ:

Ռուսական բանկերում ավանդների միջին տոկոսադրույքը կազմում է 7-8,5%: Որպես օրինակ վերցնենք Tinkoffbank-ը, որն առաջարկում է տարեկան 8% տոկոսադրույք: Ավանդային հաշվին 2 մլն ռուբլի մուտքագրելով տարեկան եկամուտը կկազմի ավանդի արժեքի 8,84%-ը:

Արժե՞ բնակարան վարձել. Մոտավոր հաշվարկների հիման վրա կարող ենք եզրակացնել, որ բնակարան վաճառելն ավելի շահավետ է, քան վարձով տալը. Այնուամենայնիվ, բնակարան վարձելիս սեփականատերը միշտ վստահ կլինի, որ անկանխատեսելի իրավիճակների դեպքում կարող է հույս դնել սեփական տուն տեղափոխվելու վրա։

Լավ ու դեմ

Դիտարկենք անշարժ գույքի վարձակալության բիզնեսի առավելություններն ու թերությունները:

Կողմերը:

• կայուն վարձակալության եկամուտ;
• լիզինգը չի պահանջում անհատ ձեռնարկատիրոջ գրանցում.
• ռիելթորի հետ պայմանագիր կնքելու միջոցով պասիվ եկամուտ ստանալու հնարավորություն (կարող եք պարզել, թե որքան արժեն նրա ծառայությունները);
• վարձակալության բարձր պահանջարկ;
• նվազագույն մեկնարկային կապիտալ.

Դեմ:

• եթե դուք զբաղվում եք վարձակալությամբ ձեր սեփական ձեռքերով, ապա ձեզ հարկավոր կլինի անձնական ժամանակը զոհաբերել պայմանագրեր կազմելու, ցուցադրությունների և հաճախորդների որոնման համար.
• Վարձակալության բիզնեսը մեծագույն օգուտներ է բերում միայն մի քանի բնակելի տարածքների սեփականատերերին.
• Բնակարանները օրինական վարձակալելու համար ձեզ հարկավոր է հարկեր վճարել որպես անհատ կամ անհատ ձեռնարկատեր.
• կա խաբեբաների հետ բախվելու վտանգ՝ բնակարանում սեփականությունը կորցնելու կամ սեփականության իրավունքը (մենք խոսեցինք այն մասին, թե ինչպես պաշտպանվել ինքներդ);
• կայուն եկամուտ ստեղծելու համար ձեզ հարկավոր է ներդրումներ կատարել գովազդում.
• Հնարավոր են ծախսեր կապված վերանորոգման և վարձակալների հարմարավետ կացության համար անհրաժեշտ ամեն ինչի գնման հետ:

Արժե՞ արդյոք անել:

Անշարժ գույքի վարձակալությունից ստացված շահույթը կարող է լավ հավելում լինել ձեր աշխատավարձին կամ դառնալ առանձին եկամուտ, որը թույլ է տալիս ապահովել հարմարավետ գոյություն: Դուք կարող եք վարձակալել ձեր տունը և չաշխատել: Այս դեպքում դուք կստանաք բավարար շահույթ: Բիզնես բացելու երկու պատճառ կա.

1. Սա այն խորշերից է, որը մեծ ներդրումներ, գիտելիքներ ու փորձ չի պահանջում։
2. Այս ոլորտում գրեթե մշտական ​​մեծ պահանջարկ կա։

Ինչպե՞ս գումար աշխատել:

Ինչպե՞ս գումար աշխատել սրանից: Շահութաբեր է, թե ոչ։ Ինչ Նախ պետք է կազմակերպել շահութաբեր վարձակալության բիզնես.

Որտեղի՞ց սկսել: Որպեսզի վարձակալության բիզնեսը եկամուտ ստեղծի և ոչ թե ծախսեր, դուք պետք է.

• ապահովագրել բնակարանը;
• ճիշտ կառուցված այնպես, որ վնաս պատճառի բնակիչների անազնվության պատճառով.
• հաստատեք հաճախորդների հոսք (բնակարանը չպետք է շաբաթներով պարապ մնա առանց վարձակալների, քանի որ դա ձեր փողի կորուստ է):

Ինչպե՞ս ստանալ ավելի շատ շահույթ:

Վարձակալության համար ուռճացված գին սահմանելը ձախողված տարբերակ է։ Մատուցվող ծառայությունների արժեքը պետք է համապատասխանի որակին։ Որպեսզի ձեր տունը հնարավորինս թանկ և շահավետ վարձակալեք, դուք պետք է օգտագործեք մի քանի մեթոդներ.

1. Կատարել վերանորոգում. Պարտադիր չէ, որ թանկ լինի: Հիմնական բանը հարմարավետություն և հարմարավետություն ստեղծելն է: Եթե ​​բնակարանն ունի հին վերանորոգում, ապա պետք է անպայման կատարել կոսմետիկ աշխատանքներ՝ կախել պաստառ, փոխել սանտեխնիկա, կախել նոր վարագույրներ և այլն։
2. Բնակարանը համալրել բնակության համար անհրաժեշտ ամեն ինչով՝ կահույք, ինտերնետ, սպասք, կենցաղային տեխնիկա։ Դա զգալիորեն կբարձրացնի վարձակալության արժեքը:
3. Ի՞նչն է ավելի շահավետ վարձակալել: Եթե ​​խոսքը բազմ սենյականոց բնակարանի մասին է, ապա այն կարող եք վարձակալել 1 սենյակ մեկ վարձակալի համար (կարող եք իմանալ, թե ինչպես կարելի է վարձակալել սենյակ)։
4. Արդյո՞ք ձեռնտու է օրական բնակելի տարածքի վարձակալությունը: Վարձակալության այս տեսակը թույլ կտա կրկնակի ավելի շատ շահույթ ստանալ:

Արդյո՞ք դա բիզնես գործունեություն է:

Բնակարանը անձի սեփականությունն է, որը, համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 209, նա իրավունք ունի տնօրինել այն իր հայեցողությամբ, ներառյալ վարձակալության տալը:

Ձեռնարկատիրական գործունեությունը որպես անհատ ձեռնարկատեր գրանցված անձի կողմից ապրանքների վաճառքից, ծառայությունների մատուցումից և այլնի համակարգված եկամուտ ստանալուն ուղղված գործողություններ են։ Հարկերի և տուրքերի նախարարության 07/06/2004 թիվ 04-3-01/398 գրությունը բացատրում է, թե արդյոք անշարժ գույքի վարձակալությունը վարձակալության բիզնես է։

Փաստաթղթում նշվում է, որ թեև տանտերը եկամուտ է ստանում վարձավճարի տեսքով, սակայն տնտեսական գործունեություն չի ծավալում։ Այնուամենայնիվ, հաճախ են լինում դեպքեր, երբ հարկային մարմիններն ու դատարաններն այս գործունեությունը ճանաչում են որպես ձեռնարկատիրական։ Եզրակացությունը հետևյալն է՝ եթե սեփականատերն իր գործողությունները համարում է ձեռնարկատիրական գործունեություն, ապա նա կարող է գրանցել անհատ ձեռնարկատեր։ Եթե ​​ոչ, ապա նա իրավունք ունի մնալ իր նախկին կարգավիճակում և հարկեր վճարել որպես ֆիզիկական անձ։

Հղում:Չնայած այն հանգամանքին, որ դուք կարող եք զբաղվել վարձակալության գործունեությամբ որպես անհատ, ձեզնից դեռ պահանջվում է հարկեր վճարել: Գույքի վարձակալությունից ստացված եկամուտը ենթակա է հարկման (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 208-րդ հոդված):

Ո՞րն է ամենամեծ պահանջարկը:

Անշարժ գույքի մասնագետների կարծիքով, ո՞ր բնակարանն է ամենամեծ պահանջարկը վայելում: Նորակառույց, թե՞ երկրորդային շուկա. Գների տարբերություն այս դեպքում չկա։Այնուամենայնիվ, եթե վարձակալներին նոր շենք տեղափոխելու համար անհրաժեշտ կլինի վերանորոգել և գնել կահույք, ապա երկրորդային շուկայի բնակարանը գրեթե երբեք մեծ ծախսեր չի պահանջում: Սա պետք է հաշվի առնեն նրանք, ովքեր մտադիր են անշարժ գույք գնել այն վարձակալելու նպատակով։

Ո՞րն է վարձակալվող գույքի օպտիմալ չափը: Օպտիմալ տարածքը 30-ից 40 քմ է: մ., որպես կանոն, դրանք մեկ սենյականոց բնակարաններ են կամ ստուդիաներ։ Ամենապահանջվածը 1-2 ննջասենյակ ունեցող բնակարաններն են։ 3 և ավելի սենյակ ունեցող բնակարաններն ավելի դժվար կլինի վարձակալել մեկ վարձակալին: Այս դեպքում շատ ավելի հեշտ է յուրաքանչյուր սենյակի համար առանձին վարձակալ փնտրելը (կարող եք պարզել, թե ինչպես կազմել սենյակի վարձակալության պայմանագիր):

Բնակելի տարածքների վարձակալության պահանջները.

Հնարավո՞ր է գումար աշխատել օրավարձով: Օրավարձով բնակարանների մի շարք առավելություններ և թերություններ. Մի կողմից՝ այս տարբերակը ավելի շատ եկամուտ կբերի։ Մյուս կողմից, ամենօրյա վարձակալությունը պահանջում է շատ ժամանակ, փորձ և ծախսեր: Դիտարկենք այս տարբերակը սեփականատիրոջ համար օգուտների տեսանկյունից։

Կարճաժամկետ վարձակալությունը շատ ավելի շահավետ է, քան երկարաժամկետ վարձակալությունը:Սա ստուգելու համար եկեք հաշվարկենք ամսական ստացված մոտավոր շահույթը օրական վարձակալությունից և համեմատենք այն եկամտի հետ.

1. Բնակարանի երկարաժամկետ վարձակալության վարձը կազմում է 30 հազար ռուբլի:
2. քաղաքի նույն տարածքում մեկ օրվա համար օրական միջինը 2 հազ.
3. Եթե ​​երկարաժամկետ վարձակալությամբ բնակարանը սեփականատիրոջը կբերի ընդամենը 30 հազար ռուբլի: ամսական, այնուհետև օրավարձով, պայմանով, որ մարդիկ ամբողջ ամիս բնակվեն բնակարանում, սեփականատերը կստանա 60 հազար ռուբլի։

Որտեղի՞ց սկսել:

Սկսելու համար Դուք պետք է պատրաստեք ձեր տունը բնակության համար.իրականացնել մաքրություն, անհրաժեշտ վերանորոգում, գնել լրացուցիչ իրեր՝ ձեր հանգիստը բարելավելու համար: Հաջորդը, դուք պետք է մտածեք գովազդի մասին և գտնեք կայքեր, որոնց վրա ապագայում տեղադրեք վարձակալության գովազդ: Այնուհետև ձեզ հարկավոր կլինի լավ գովազդ ստեղծել, որում նշեք ձեր բնակելի տարածքի բոլոր առավելությունները:

IN մեծ քաղաքներամենօրյա վարձույթները մեծ պահանջարկ ունեն, այնպես որ դուք պետք է պատրաստ լինեք, որ հեռախոսը զանգի պոտենցիալ գործատուների զանգերին:

Ինչպե՞ս կազմել պլան:

Բիզնես պլան կազմելու համար անհրաժեշտ է որոշել օրական կացարանի արժեքը: Դա անելու համար դուք պետք է ծանոթանաք մրցակիցների առաջարկներին: Բնակարանի վարձակալության բիզնես ծրագրում չպետք է էապես բարձրացնեք կամ նվազեցնեք գները, քանի որ դա կարող է զգուշացնել պոտենցիալ վարձակալներին կամ ամբողջությամբ զրկել շահույթից:

• գովազդ;
• բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների վճարում (օրավարձի համար կոմունալ ծառայությունների գումարն ավելի մեծ կլինի);
• մաքրման ծախսեր (լվացող միջոցներ, լվացքի փոշի և այլն);
• վարձակալների կենցաղային կարիքների համար ծախսեր (զուգարանի թուղթ, սպասք, վարսահարդարիչ և այլն);
• հարկերը (ֆիզիկական անձանց համար՝ 13%, անհատ ձեռնարկատերերի համար՝ 6%-ից):

Ինչպե՞ս գումար աշխատել օրական բնակարաններ վարձելով. Վարձակալության բիզնեսը կարող է բավականին արդյունավետ լինել: Ամենօրյա վարձակալության արդյունավետությունը մեծապես կախված է անշարժ գույքի բնակեցվածությունից: Միջին զբաղվածության մակարդակը չպետք է պակաս լինի 80%-ից: Սա նշանակում է, որ բնակարանը չպետք է դատարկ լինի մեկ շաբաթից ավել առանց վարձակալների: Այս ցուցանիշով սեփականատերը լիովին կփոխհատուցի ծախսերը և կստանա նորմալ եկամուտ:

ԿԱՐԵՎՈՐ.Օրավարձով շահավետ բիզնես կազմակերպելու համար մեկ բնակարանը բավարար չի լինի։ Գիտակցելով դա՝ շատ սեփականատերեր, բացի իրենց անշարժ գույքից, ենթավարձակալության են հանձնում այլ սեփականատերերի բնակարանները։ Լավ եկամուտ ստանալու համար նպատակահարմար է ունենալ օրավարձով առնվազն 5 բնակարան։

Թույլ է տալիս օգտագործել բնակելի տարածքները բիզնեսի և մասնագիտական ​​գործունեության համար հետևյալ պայմաններով.

• տան բնակիչների իրավունքներն ու շահերը չեն խախտվում.
• անձը մասնագիտական ​​գործունեություն է ծավալում տարածքի առկա կամ սեփականության փաստաթղթի հիման վրա:

Արժե՞ նման բիզնես բացել։ Վարձակալության բիզնեսը կամ որպես բիզնես բնակարան վարձակալելը շատ դեպքերում պահանջում է նվազագույն ծախսեր, բայց շատ ժամանակ և որոշակի իրավական գիտելիքներ: Այնուամենայնիվ, բիզնեսը, ի վերջո, կարող է բերել բարձր շահույթ, եթե դրան մոտենաք իմաստուն և պատասխանատու կերպով:

Եթե ​​սխալ եք գտնում, խնդրում ենք ընդգծել տեքստի մի հատվածը և սեղմել Ctrl+Enter.

Անշարժ գույք գնելը ոչ միայն սեփական խնայողությունները խնայելու միջոց է, այլ նաև դրա վրա գումար վաստակելու հնարավորություն՝ այն վերավաճառելով կամ վարձակալելով: Սա իրացվելի և եզակի ակտիվներից մեկն է։ Գոյություն ունեն երկու հիմնական ասպեկտներ, որոնք առաջնորդում են անշարժ գույքում ներդրումներ կատարող գործարարներին՝ գնաճի պայմաններում իրենց գումարները խնայելու ցանկությունը և անշարժ գույքի վերավաճառման կամ վարձակալության միջոցով իրենց եկամուտն ավելացնելու ցանկությունը:

Բնակարան վարձելու դրական և բացասական կողմերը

Այն հետագա վարձակալության նպատակով բնակարան գնելը ամենատարածված ներդրումային գործարքն է: Դուք չեք կարողանա արագ գումար աշխատել նման գործողությունից, վարձակալության միջին եկամուտը կազմում է բնակարանի արժեքի տարեկան 3,5-5%: Բայց սա խոստումնալից և երկարաժամկետ ներդրում է, դուք կարող եք մեծահասակ երեխաներին տեղափոխել այստեղ կամ վաճառել այն գյուղական տուն կառուցելու նպատակով: Անշուշտ, բնակարան վարձակալելը որոշակի դժվարություններ է պահանջում՝ պետք է անընդհատ վարձակալներ փնտրել, պահպանել բնակարանը և կատարել կոսմետիկ վերանորոգում:

Մինչև 2008-2010 թթ. «Ներդրումային» գործարքների թիվը, որոնք հետագայում կապված են եկամուտ ստանալու հետ, կազմել է ռուսական շուկայում բոլոր գործարքների մոտավորապես մեկ երրորդը: Աստիճանաբար նրանց մասնաբաժինը նվազել է մինչև 20%, և ներկայումս կազմում է 15%: Միաժամանակ ավելացել է ապագայի համար անշարժ գույք ձեռք բերող երկարաժամկետ ներդրողների թիվը։

Հավելված կանխիկԱնշարժ գույք գնելը երկարաժամկետ նախագիծ է, բայց ավելի հուսալի, քան բանկային ավանդը: Բանկային ավանդ կարելի է տեղադրել տարեկան 10-12% ռուբլով, սակայն պետք է հաշվի առնել նաև հնարավոր ռիսկերը. վերջերս շատ սնանկ բանկեր են եղել: Համեղ համբավ ունեցող բանկերն առաջարկում են ցածր տոկոսադրույքներ:

Որքա՞ն կարող եք վաստակել բնակարան վարձելով:

Եկեք նայենք աղյուսակին, որը հստակ ցույց է տալիս վարձակալության եկամուտը.

Բայց բացի եկամուտից, կան նաև հաստատագրված ծախսեր՝ դրանք են՝ բնակարանի վերանորոգում, վարձավճար և կոմունալ վճարներ (եթե դա ներառված չէ վարձավճարի մեջ), ապահովագրություն և եկամտահարկ։

Շահութաբերության և վերադարձման ժամանակահատվածի վրա ազդում է անշարժ գույքի, վերանորոգման մեջ նախնական ներդրումների չափը, ինչպես նաև հեռավորությունը: տրանսպորտային հանգույցներ. Սեփական միջոցներով գնված բնակարանների վերադարձման ժամկետը 10 տարուց ավելի է, իսկ հիփոթեքով վերցվածները՝ ավելի երկար։ Մեկ սենյականոց բնակարանից կարելի է ամսական ստանալ մինչև 96 հազար ռուբլի:

Տեղի հարցեր

Վարձակալներին և հատկապես օտարերկրացիներին հետաքրքրում է ոչ թե բնակարանի պատմական վայրը, այլ լավ տրանսպորտային կապերը և անհրաժեշտ ծառայությունների առկայությունը: Եթե ​​դուք միջոցներ չունեք Մոսկվայում բնակարան գնելու համար, ապա կարող եք սկսել բնակարան գնել Մոսկվայի մարզում: Նման բնակարանի վարձակալության եկամուտը 10-15%-ով ցածր կլինի, քան մայրաքաղաքում, սակայն 50%-ով ավելի քիչ գումար կծախսվի բնակարանը ձեռք բերելու համար։

Բնակարանի գինը և, համապատասխանաբար, մետրոյի կայարանների մոտ գտնվող բնակարանների վարձակալության արժեքը և երկաթուղային կայարաններ. Արժե հետևել մետրոյի նոր գծերի կառուցմանը և այնտեղ վարձով բնակարաններ ձեռք բերել։ Մոսկվայում կտրուկ թանկանում են բնակարանները Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս գտնվող տարածքներում, որտեղ ժամանում է մետրոն։ Օրինակ, Միտիշչիում բնակարանների գնման և վարձակալության ծախսերն աճել են 30%-ով:

Առանց կորցնելու, կլինի նաև օդանավակայաններին մոտ գտնվող տարածքներում բնակարան ձեռք բերելու տարբերակը։ Ոչ այնքան բարձր ծախսերով նման բնակարանները բերում են կայուն եկամուտ։

Նոր շենք, թե՞ երկրորդական շինարարություն. ի՞նչ ընտրել:

Հետագա վարձակալության համար բնակարան գնելիս պետք է հաշվի առնել երկու բան՝ որքան ժամանակ կպահանջվի վերադարձնել ներդրումները և որքան կարժենա բնակարանը ապագայում: Եթե ​​դուք առաջին պլան եք մղում միջոցների վերադարձի հարցը, ապա պետք է հին բնակարաններ գնել:

Բնակարանների շուկայում առաջարկների մեծ մասը հին շինության բնակարաններ են։ Իսկ դրանց նկատմամբ պահանջարկը բավականին մեծ է. Թեև դրանց պահանջարկը նույնպես կա, սակայն ոմանք ցանկանում են ապրել նորակառույց տներում և բնակարաններում, որոնք լցված են ժամանակակից կահույքով և տեխնիկայով։

Նորակառույց շենքում բնակարաններն ավելի թանկ են, ուստի դրանց վերադարձման ժամկետն ավելի երկար կլինի։ Բայց միևնույն ժամանակ նորակառույց շենքում վարձավճարն ավելի թանկ կարժենա։ Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվում առաջնային շուկայում, ապա խորհուրդ է տրվում այն ​​գնել խոշոր կառուցապատողից, որն ունի կոմերցիոն զարգացման փորձ, ինչպես նաև պետական ​​բանկերի հետ համատեղ հիփոթեքային վարկավորման ծրագրեր: Կառուցապատողը վաճառում է բնակարաններ FZ-214 դաշնային օրենքի համաձայն:

Այսպիսով, դուք գնել եք բնակարան և որոշել եք այն վերանորոգել։ Տանտերերի հիմնական սխալներից մեկը էկոնոմ կարգի բնակարանը բիզնես կարգի վերանորոգմամբ վերանորոգելն է։ Հավատացեք ինձ, վարձակալները դա չեն գնահատի, և դուք բավականին մեծ գումար կծախսեք։ Այլ խնդիր է բիզնես դասի բնակարանները, որոնք պետք է հագեցվեն թանկարժեք կահույքով և դիզայներական վերանորոգումներ իրականացվեն։

Օրավարձով բնակարաններ

Եկամտի մեկ այլ տեսակ է բնակարանների օրավարձով տալը։ Նման ծառայություններից օգտվում են գործարար ճանապարհորդները և զբոսաշրջիկները, ովքեր չեն ցանկանում գերավճար վճարել հյուրանոցների համար: Ամենաշատ պահանջարկը միջին դասի բնակարաններն են, օրական արժեքը տատանվում է 1,5-3,5 հազար ռուբլի: Այս բնակարանների վարձակալությունը կազմում է վարձակալության ընդհանուր ծավալի միջինը 50%-ը: Հաջորդ ամենահայտնի բնակարանները շքեղ բնակարաններն են, որոնց վարձակալության արժեքը կազմում է ամսական 3,5-6,3 հազար ռուբլի:

Իհարկե, այս բիզնեսը, ինչպես ցանկացած այլ, ունի իր բացասական կողմերը, բնակարանը կարող է որոշ ժամանակ պարապ մնալ. Բայց աշուն-գարուն ժամանակահատվածում և հատկապես ք արձակուրդներ, միջին խավի անշարժ գույքը 100% զբաղեցված է, իսկ վարձակալության գինը այս օրերին կրկնապատկվում է։

Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ բնակարան վարձելու համար:

Բնակարան գնելուց և վերանորոգման աշխատանքներ կատարելուց հետո բնակարանը պետք է ապահովագրված լինի։ Կազմում ենք ամբողջական ապահովագրության պայմանագիր՝ ապահովագրում ենք պատերը, ներքին հարդարումը, բնակարանում գտնվող գույքը և, իհարկե, քաղաքացիական պատասխանատվությունը (բնակիչների մեղքով հրկիզումներ և հրդեհներ): Վարձով տրվող բնակարանների համար կիրառվում է 50% բարձրացված գործակից։ Օրինակ, մայրաքաղաքի ծայրամասում գտնվող բնակարանի համար, որը գնահատվում է 7,5 միլիոն ռուբլի, ապահովագրական վճարը կկազմի 15 հազար ռուբլի:

Եթե ​​դուք ինքներդ բնակարան եք վարձակալում, ապա պետք է.

1. Ստացեք համաձայնություն դրա բոլոր սեփականատերերից և գրանցված անձանցից բնակարանը վարձակալելու համար:
2. Տեղադրեք գովազդ և սկսեք վարձակալ փնտրել:
3. Համաձայնագիրը պետք է կնքվի 11 ամիս ժամկետով, որում անհրաժեշտ է նշել.

• բոլոր անձինք, ովքեր ապրելու են բնակարանում (բոլոր անձնագրերի պատճենները);
• ինչպես է վարձավճարը վճարվելու ամսական կամ եռամսյակային;
• ով է վճարելու կոմունալ վճարները (էլեկտրաէներգիա, ջուր և այլն);
• էլեկտրական սարքերի օգտագործման կանոններ;
• երբ տանտերը կարող է այցելել բնակարան և այլն:

Նրանք, ովքեր գնահատում են ժամանակը, կարող են դիմել իրավաբանական գրասենյակ՝ վարձակալության պայմանագիր կնքելու համար:

1. Կազմել բնակարանի փոխանցման ակտ, որտեղ նշված են բոլոր թերությունները պայմանագրի կնքման պահին:
2. Գրեք անդորրագրեր, որոնցում տանտերը նշում է, որ ստացել է գումարը, իսկ վարձակալը, որ ստացել է բանալիները:

Եթե ​​ձեր բնակարանը քաղաքային է, ապա Մոսկվայի կառավարությունը պահանջում է այն գրանցել Պետական ​​ունիտար ձեռնարկությունում: Դա անելու համար դուք պետք է դիմեք «Վարձակալության տների Մոսկվայի քաղաքային կենտրոն», այստեղ դուք պետք է բերեք՝ դիմում, բնակարանը վարձակալելու բոլոր սեփականատերերի համաձայնությունը, քաղվածք անձնական հաշվից կամ տան ռեգիստրից, սոց. վարձակալության պայմանագիր. Կենտրոնի անձնակազմի սպասարկման արժեքը ձեզ կարժենա 1600 ռուբլի: Գրանցվելուց հետո պայմանագիրը կգրանցվի Պետական ​​ունիտար ձեռնարկությունում։

Այսպիսով, այս հոդվածում մենք փորձեցինք առանձնացնել բնակարանի վարձակալության բոլոր դրական և բացասական կողմերը, որոնք բնակարաններն ավելի լավ է գնել վարձով, որ ոլորտներում, մենք նաև նշեցինք, որ այս բիզնեսը երկարաժամկետ նախագիծ է, և դրա վերադարձը տեղի է ունենում մի քանի տարի, բայց նախագիծը հուսալի և իրացվելի է, քանի որ անկախ նրանից, թե ինչպիսին է վարձավճարը և վարձակալության պահանջարկը, դուք դեռ ունեք հեղուկ ակտիվ, որը կարող եք օգտագործել ձեր սեփական նպատակների համար կամ վաճառել այն:

Վարձակալության բիզնեսը երկար տարիներ եղել և մնում է հանրաճանաչ, քանի որ շատ մարդիկ հնարավորություն չունեն բնակարան ձեռք բերել, և ընկերությունները ձգտում են նվազեցնել զարգացման գործունեության մեջ միանվագ ներդրումների մակարդակը: Անընդհատ աճում է այն գույքի տեսականին, որը կարելի է վարձակալել. այս պահինԴուք նույնիսկ կարող եք վարձակալել այնպիսի իրեր, ինչպիսիք են անվաչմուշկները, դահուկները և այլն՝ այն ամենը, ինչը մշտական ​​պահանջարկ չունի, բայց սեզոնային օգտագործման օբյեկտ է։

Այնուամենայնիվ, ամենատարածված տարբերակը դեռևս գույքի վարձակալությունն է: Վարձակալության համար որոշակի տարածքի տրամադրումից որոշակի եկամուտ ստանալու համար անհրաժեշտ է հաշվի առնել մի շարք նրբերանգներ, որոնք կքննարկվեն այս հոդվածում:

Պետք է հասկանալ, որ անշարժ գույքը սովորաբար դասակարգվում է 3 խմբի. հող, բնակարան և ոչ բնակելի տարածքներ . Այս շուկայում ծառայությունների ամենատարածված տեսակներն են բնակարանների և ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության տրամադրումը:

Ոչ բնակելի անշարժ գույքի շարքում սովորաբար վարձակալվում են կոմերցիոն անշարժ գույք: Միևնույն ժամանակ, բոլոր հեղինակավոր վերլուծական գործակալությունները բացահայտում են դրա հետևյալ տեսակները.

• գրասենյակային տարածքներ;
• առևտուր;
• պահեստ;
• արդյունաբերական.

Բացի այդ, որոշ կազմակերպություններ վարձակալում են առանձին տիպի տարածքներ՝ «հատուկ նպատակների համար» կատեգորիա: Այստեղ շենքեր են հատկացված մանկապարտեզների, դպրոցների, հիվանդանոցների, եկեղեցիների և այլն։

Բացի անշարժ գույքից, դուք կարող եք վարձակալել հողատարածք, ամառանոցներ, սարքավորումներ, մեքենաներ, հատուկ սարքավորումներ, գույքագրում և շատ ավելին: Այնուամենայնիվ, սա բիզնեսի ավելի հազվադեպ և բարդ ձև է:

Ո՞րն է լավագույն գործարքը:

Եթե ​​խոսենք բնակելի անշարժ գույքի մասին, ապա Մոսկվայի բնակելի թաղամասում մետրոյից 10-15 րոպե հեռավորության վրա գտնվող մեկ սենյականոց բնակարանի միջին արժեքը կարժենա 5-6,5 միլիոն ռուբլի: Միևնույն ժամանակ, նման սենյակների վարձակալության միջին արժեքը կազմում է մոտ 25-30 հազար ռուբլի: Արդյունքում, հաշվարկելիս կարելի է ստանալ, որ մեկ սենյականոց բնակարանի համար նվազագույն մարման ժամկետը կլինի. մոտ 15 տարի.

Համապատասխանաբար, այս տարբերակը չի կարելի անվանել շատ շահավետ ներդրումային տեսանկյունից. միակ դեպքը, երբ դա իսկապես կարող է արդյունք տալ, այն է, երբ բնակարանը ժառանգություն է ստացել:

Եթե ​​խոսենք գրասենյակային տարածքների մասին, ապա դրանք մի փոքր ավելի թանկ են, քան բնակելիները, քանի որ դրանց գտնվելու վայրը պետք է լինի ավելի մատչելի վայրերում, իսկ տարածքն ավելի մեծ է։ Մոսկվայում փոքր գրասենյակային տարածքը կարժենա 6,5-7,5 մլն ռուբլի՝ պայմանով, որ տարածքը լինի մոտ 60-70 քմ։ Այս դեպքում վարձակալության արժեքը կհաշվարկվի 1քմ-ի համար։

Knight Frank գործակալության տվյալներով՝ 2015 թվականի վերջին A կարգի գրասենյակների վարձակալության գինը կազմում էր մոտ 25 հազար ռուբլի, իսկ B կարգի գրասենյակային տարածքների համար՝ տարեկան մոտ 15 հազար ռուբլի։ Համապատասխանաբար, առավելագույն մարման ժամկետը կլինի մոտ 8 տարի.

Մանրածախ տարածքները նույնիսկ ավելի շահավետ են վարձակալել, քան գրասենյակային տարածքները. դրանց վերադարձման ժամկետն է 5-6 տարի. Բայց կա մի կարևոր սահմանափակում. նման անշարժ գույքի համար գտնվելու վայրը կարևոր գործոններից մեկն է: Տարածքը պետք է գտնվի կենտրոնական շրջան, բարձր երթևեկություն ունեցող վայրում։ Ի վերջո, այն պետք է լավ կատարվի:

Ընդհանուր առմամբ, կոմերցիոն անշարժ գույքը զիջում է բնակելի անշարժ գույքին միայն մեկ պարամետրով` ռիսկի մակարդակով, քանի որ դա կախված է երկրի և կոնկրետ քաղաքի տնտեսական իրավիճակից:

Սովորելու համար, թե որտեղից սկսել և ինչպես զարգացնել նման գործունեությունը, դիտեք հետևյալ տեսանյութը.

Ինչպե՞ս զրոյից կազմակերպել նման բիզնես:

1. Առաջին հերթին պետք է վարձակալության համար հարմար տարածք գտնել։ Բնակելի տարածքը ժառանգելու դեպքում ընթացակարգը կսկսվի փաստաթղթերի պատրաստմամբ, որոնք հաստատում են, որ ձեռնարկատերը գույքի սեփականատերն է:
2. Պատրաստի տարածք փնտրելու իրավիճակում ավելի լավ է դիմել մասնագիտական ​​գործակալությունների ծառայություններին, որոնք կօգնեն գնահատել բնակարանի կամ առևտրային անշարժ գույքի իրական արժեքը. անփորձ գործարարը կարող է հեշտությամբ սխալ հաշվարկել:
3. Հաջորդը, դուք պետք է լրացնեք գույքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը: Եթե ​​սա առևտրային անշարժ գույք է, և դուք նախատեսում եք այն վարձակալել հատուկ կազմակերպություններին (օրինակ՝ սննդի ոլորտում աշխատողներին), դուք պետք է հոգ տանեք որոշակի ծառայություններից լրացուցիչ թույլտվությունների և եզրակացությունների ստացման մասին:
4. Նախնական փաստաթղթերը լրացնելուց հետո անհրաժեշտ է իրականացնել վերակառուցում և վերանորոգում. բնակելի անշարժ գույքի դեպքում կարևոր է գնել կահույքի և կենցաղային տեխնիկայի որոշակի հավաքածու, քանի որ բնակարանները, որոնցում կարող եք ապրել անմիջապես տեղափոխվելուց հետո, կարող են. առաջարկել ավելի բարձր գնով: -ի դեպքում կոմերցիոն անշարժ գույքԿարևոր է կենտրոնանալ ազատ տարածության ավելացման և հաճախորդի կարիքներին համապատասխան վերամշակման հնարավորության վրա:

Ռուսական պրակտիկայում շատերը վարձակալում են բնակելի անշարժ գույք առանց պայմանագիր կնքելու. սա թույլ է տալիս նրանց ազատվել 13% անձնական եկամտահարկից և նվազեցնել վերադարձման ժամկետը: Այնուամենայնիվ, դա կապված է որոշակի ռիսկերի հետ, մասնավորապես, այն ռիսկերի հետ, որոնք կապված են հաճախորդների անվստահելիության հետ: Հետեւաբար, ինչպես ոչ բնակելի, այնպես էլ բնակելի անշարժ գույքի դեպքում անհրաժեշտ է ձեւակերպել հարաբերությունները վարձակալի հետ:

Որտեղ փնտրել հաճախորդներ:

Հաճախորդներ գտնելը ստանդարտ գովազդային տարբերակների միջոցով (գովազդի տեղադրում հանրային վայրերում կամ տպագիր լրատվամիջոցներում) արդյունավետ չէ վարձակալության բիզնեսում: Գովազդը կարող է իրականացվել սոցիալական ցանցերի միջոցով (սա հատկապես վերաբերում է բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության իրավիճակին) - այստեղ կգործի «բերանից բերված» էֆեկտը։

Բացի այդ, թեմատիկ կայքերում և ֆորումներում տեղադրումը հարմար է: Մանրածախ տարածքների համար, հատկապես այն տարածքներում, որոնք գտնվում են առևտրի կենտրոններ, հնարավոր է տեղադրել «վարձով» հայտարարություն սեփականատիրոջ հեռախոսահամարով։ Սա կընդլայնի պոտենցիալ հաճախորդների շրջանակը առևտրի կենտրոնի բոլոր այցելուների համար:

Վերջապես, հաճախորդներ գտնելու ևս 2 բավականին արդյունավետ եղանակ կա՝ թեմատիկ վեբկայքի կամ բլոգի պահպանում՝ որպես տանտիրոջ ծառայությունների աննկատ գովազդով, ինչպես նաև բրոշյուրների և այցեքարտերի տարածում:

Անհրաժեշտ ծախսեր

Եթե ​​ձեռնարկատերը պատրաստվում է զբաղվել նման բիզնեսով, նա պետք է հասկանա, որ ծախսերի հիմնական կետերի թվում անհրաժեշտ է ներառել. վերակառուցման ծախսերըԱյս դեպքում հաճախորդները պատրաստ են վարձակալության պայմանագրեր կնքել շատ ավելի բարձր գներով (տարբերությունը կարող է լինել մինչև մեկուկես անգամ): Դա տեղի է ունենում այն ​​պատճառով, որ վերակառուցումից հետո օգտագործելի տարածքի տոկոսը ամենից հաճախ ավելանում է, բացի այդ, սենյակը կարող է փոխվել ձեր սեփական կարիքներին համապատասխան:

Ծախսերի շարքում անհրաժեշտ է առանձնացնել նաև.

• Տարածքների կառուցման կամ ձեռքբերման ծախսեր.
• Մասնագետի ծառայությունների արժեքը, ով կարող է գնահատել անշարժ գույքի շուկայական գինը.
• Տարածքի պահպանման և անվտանգության ծախսեր.
• Էլեկտրաէներգիայի, ջրամատակարարման և այլնի ծախսերը:

Որոգայթներ

Որոգայթներից մեկը փողի օպտիմալ ներդրման որոշումն է: Հաճախ անփորձ ձեռնարկատերերը սխալ են գնահատում որոշակի տարածքի արժեքը՝ դրանով իսկ ներդրումներ կատարելով ոչ իրացվելի օբյեկտներում՝ կորցնելով մեծ թվովմիջոցները։

Բացի այդ, կարևոր է ուշադրություն դարձնել բիզնեսի օրինականությանը, օրենսդրության փոփոխություններին և թղթաբանության գործընթացին (առաջին հերթին դա վերաբերում է առևտրային անշարժ գույքին):

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ վարձակալության ոլորտում հարկային օրենսդրությունը մշտապես փոփոխվում է:

Ծախսերը և մարման մակարդակը հաշվարկելիս անհրաժեշտ է որոշել զարգացման մի քանի տարբերակներ՝ լավատեսական, առավել իրատեսական և հոռետեսական, որպեսզի որոշվի օբյեկտի մոտավոր մարման ժամկետը, ինչպես նաև այն փաստը, թե ինչպես կարելի է դիվերսիֆիկացնել ռիսկերը: Գումարի պակասի իրավիճակից ապահովագրվելու համար անհրաժեշտ է ունենալ եկամտի այլ աղբյուրներ։

Այս ոլորտի դրական և բացասական կողմերը

Բիզնեսի այս տեսակը, ինչպես մյուսները, ունի մի շարք առավելություններ և թերություններ, որոնք բխում են իր բնութագրերից: Թերություններից կարելի է առանձնացնել հիմնականը. վարձակալի որոնումը կարող է տևել երկար ամիսներ (հիմնականում դա վերաբերում է արդյունաբերական օբյեկտներին և անանցանելի վայրերում մանրածախ անշարժ գույքին): Արդյունքում, նույնիսկ վարձակալության բարձր գինը չի կարողանա փոխհատուցել այն ֆինանսական ծախսերը, որոնք վարձատուն ստիպված կլինի կրել պարապուրդի ողջ ժամանակահատվածում:

Թերությունների թվում են նաև.

• բավականին երկար մարման ժամկետ;
• եկամտաբերության ոչ շատ բարձր մակարդակ;
• սկզբնական ծախսերի բարձր մակարդակ:

Այս իրավիճակում միակ ռացիոնալ տարբերակը լիկվիդային գույք ձեռք բերելն է (մեկը, որի նկատմամբ միշտ պահանջարկի որոշակի մակարդակ կա): Դա անելու համար կարևոր է լավ հասկանալ այս ոլորտը կամ դիմել մասնագետի ծառայություններին:

Բիզնեսի առավելությունների թվում են.

• երկարաժամկետ պայմանագրեր մեկ տարի և ավելի ժամկետով.
• շահույթի կայուն մակարդակ;
• եկամուտը վարձատուն կստանա անընդհատ.
• շահույթ ստանալու պասիվ բնույթ (վարձակալի հետ պայմանագիր կնքելուց հետո տանտերը կարիք չունի որևէ ջանք ծախսելու).
• առանց իրավաբանական անձ գրանցվելու բիզնես կազմակերպելու հնարավորությունը.

Այսպիսով, վարձակալության բիզնեսը բավականին գրավիչ տարածք է գումար վաստակելու համար։ Այնուամենայնիվ, ավելի լավ է այն համատեղել եկամտի այլ աղբյուրների հետ՝ հնարավոր ռիսկերից ապահովագրվելու համար։

Գնալով ավելի շատ անշարժ գույքի սեփականատերեր դիտարկում են բնակարան վարձակալելու հարցը՝ որպես եկամտի լրացուցիչ աղբյուր: Սա պարզապես կողքից գումար վաստակելը չէ, այլ շահութաբեր բիզնես: Ինչպե՞ս առավելագույն գումար վաստակել բնակարան վարձելով, և ի՞նչ դժվարությունների եք հանդիպելու։

Հոդվածի բովանդակությունը :

Հնարավո՞ր է գումար աշխատել բնակարանի վարձակալությամբ։

Սկսնակ տանտերերից շատերին հետաքրքրում է, թե արդյոք նրանք կարող են գումար վաստակել բնակարան վարձելով: Այո, դուք կարող եք, և այս բիզնեսը կարող է ձեզ կանոնավոր եկամուտ ապահովել: Որոշ մարդիկ, ովքեր բնակարան են վարձում, ապրում են միայն վարձակալության գումարով և չեն աշխատում։

Բնակարանը վարձակալելու մի քանի եղանակ կա՝ օրական և երկարաժամկետ. Առաջին դեպքում, մի քանի վարձակալներ կարող են փոխվել մեկ ամսվա ընթացքում, վարձակալները երկար ժամանակ ապրում են բնակարանում. Որո՞նք են բնակարանների վարձակալությամբ գումար աշխատելու ուղիները:

Հիփոթեքով բնակարանների վարձակալություն

Ծախսեր՝ կանխավճար, կահույքի և տեխնիկայի գնում։ Կայուն եկամուտ է պետք, եթե վարձավճարը չի ծածկում հիփոթեքային վճարումները։ Հիմնական առավելությունը՝ որոշ ժամանակ անց վճարումները կավարտվեն, և բնակարանը կդառնա ձերը, բոլոր ծախսերը կփոխհատուցվեն։

Նոր բնակարանի վարձույթ և դրա հետագա առաքում

Ծախսեր՝ ամսական վարձավճար, երաշխիքային ավանդ և գործակալության միջնորդավճար (եթե սեփականատերը չի գտնվել): Սխեման պարզ է. դուք բնակարան եք վարձակալում և այն նորից վարձակալում այլ վարձակալների:

Վարձով սեփական բնակարան

Եթե ​​ունեք անվճար բնակարան, սա ամենաիդեալական տարբերակն է։ Պետք չէ գումար ծախսել վարձակալության կամ հիփոթեքի վրա, պետք է վճարել միայն կոմունալ ծառայություններ: Վերազինեք տարածքը ձեզ անհրաժեշտ ամեն ինչով, գտեք վարձակալներ և սկսեք գումար վաստակել:

Արժե՞ արդյոք հիփոթեք վերցնել բնակարան վարձակալելու համար.

Շատ մարդիկ, ովքեր սեփական տան կարիք չունեն, հիփոթեք են վերցնում բնակարան վարձակալելու համար և այս կերպ ևս մեկ անգամ։

Սա ձեռնտու է, քանի որ անշարժ գույքի գները տարեցտարի աճում են, և անշարժ գույք գնելը ներդրումների ամենահուսալի և անվտանգ միջոցն է:

Բնակարանների պահանջարկը միշտ մեծ է, և այն վաճառելը դժվար չի լինի, այն կարելի է տալ վարձով, իսկ հետագայում դուք կամ ձեր երեխաները կապրեք դրանում։ Բայց հնարավո՞ր է գումար աշխատել գրավադրված բնակարանի վրա, և որքա՞ն ժամանակում այն ​​կվճարի: Դիտարկենք Մոսկվայում մեկ սենյականոց բնակարան գնելը:

Ենթադրենք՝ դուք բնակարան եք գնում նորակառույց շենքում ընդհանուր մակերեսը 35քմ, գտնվում է 10-րդ հարկում և գտնվում է մետրոյից տասը րոպե քայլելու վրա։

Նման բնակարանը ձեզ մոտ կարժենա 5,500,000 ռուբլի. Եկեք օգտագործենք Սբերբանկի հիփոթեքային հաշվիչը: Նվազագույն կանխավճարը կլինի 825,000 ռուբլի. Ընդհանուր առմամբ դուք ստիպված կլինեք վճարել 4,675,000 ռուբլիհետաքրքրությամբ։

Ստանդարտ վարկի պայմաններով ( վարկի ժամկետը 15 տարի, տոկոսադրույքը 9.9%), ամսական վճարը կլինի 49 953 ռուբլի.

Վարկի կոնկրետ գումարը կախված է բազմաթիվ պարամետրերից՝ վարկի ժամկետից, ապահովագրության առկայությունից, արդյոք վարկառուն հնարավորություն ունի հաստատել եկամուտը 2-NDFL վկայականով, թե բանկային ձևով:

Ենթադրենք, որ դուք վարձակալում եք բնակարան ամսական 30000 ռուբլով, մինչդեռ վճարում եք 13% եկամտահարկ (3900 ռուբլի) և կոմունալ վճարումներ՝ 3000 ռուբլու չափով։ Ինչ մնում է, դուք փակում եք վարկը և ավելացնում ձեր գումարը: Բոլոր ծախսերից հետո պարզապես պետք է վճարել սեփական գումարից 26853 ռուբլի.

Կարող եք նաև ավելի երկար ժամկետով հիփոթեք վերցնել, այնուհետև վճարումն ավելի ցածր կլինի, և դուք կկարողանաք վճարումները փակել հյուրերի գումարով։

Արդյո՞ք ձեռնտու է հիփոթեքային վարկ վերցնելը։

Այո, եթե հյուրերի վարձավճարը զգալիորեն ծածկում է հիփոթեքային ծախսերը։ 15 տարի անց դուք կվճարեք հիփոթեքը, բնակարանն ամբողջությամբ ձերն է լինելու և իրական գումարներ կբերի։ Բայց այստեղ կա մեկ նրբերանգ՝ շատ բանկեր վարկային պայմանագրին ավելացնում են կետ, որ վարկառուն իրավունք չունի անշարժ գույք վարձակալությամբ տալ առանց վարկատուի համաձայնության։

Բայց իրականում ֆինանսական կազմակերպությունները չեն ստուգում այս տեղեկատվությունը. նրանց համար գլխավորն այն է, որ դուք տոկոս եք վճարում և գումարը վերադարձնում բանկին:

Հնարավո՞ր է գումար աշխատել ենթավարձակալության վրա:

Ենթավարձակալությունը արդեն իսկ վարձակալված գույքի վարձակալությունն է: Օրինակ, դուք բնակարան եք վարձակալում մեկ ամսով տանտիրոջից և նորից վարձակալում տարածքը, բայց օրավարձով: Այս տարբերակը կլինի ամենաշահավետը՝ օրավարձից եկամուտն ավելի բարձր է։

Բայց դուք պետք է իմանաք, որ գույքի սեփականատերերը սովորաբար դեմ են ենթավարձակալությանը, ուստի շատ դեպքերում դա արվում է նրանցից գաղտնի: Հնարավո՞ր է գումար աշխատել բնակարան ենթավարձակալելով. Փորձենք հաշվարկել հնարավոր օգուտները:

Ենթադրենք, վարձակալել եք մեկ սենյականոց բնակարան՝ կահույքով Մոսկվայում 30 հազար ռուբլի. Առաջին ամսում վճարում եք մեկ ամսվա վարձավճար + նույն չափով երաշխիքային ավանդ։ Գնեք այն ամենը, ինչ ձեզ հարկավոր է ( սրբիչներ, օճառ և այլ մանր իրեր) վրա 5000 ռուբլի.

Ընդհանուր առաջին ամսվա ընթացքում, որը դուք կծախսեք 65000 ռուբլի. Օրավարձով բնակարան՝ մոտ. օրական 2500 դրամ, դա ամսական 50,000 է ( Ենթադրենք բնակարանը զբաղեցված է ամսական 20 օր).

Դուք կարող եք փոխհատուցել ձեր սկզբնական ներդրումները մի քանի ամիսների ընթացքում, դուք կվաստակեք 20,000 ռուբլի; Եկամուտ ենթավարձակալությունից հանած առաջին վարձատուի պահումները).

Բայց դուք կարող եք միաժամանակ մի քանի բնակարան վարձակալել և դրանից շատ ավելի շատ գումար վաստակել։

Որքա՞ն կարող եք վաստակել օրական բնակարաններ վարձակալելուց և ինչպես դա անել

Մեկ ամսվա ընթացքում բնակարանը տրվում է վարձով մոտավորապես 20 օրով, մնացած ժամանակ՝ պարապուրդի։

Եթե ​​մեկ սենյականոց բնակարանը հագեցած է առաջին անհրաժեշտության կենցաղային տեխնիկայով ( սառնարան, վառարան, միկրոալիքային վառարան) և կահույքի նվազագույն հավաքածու ( սեղան, մահճակալի սեղան, մահճակալներ), այն կարժենա օրական մոտ 2000 ռուբլի, որը ամսական դուրս է գալիս մինչև 40000 ռուբլի:

Գները համապատասխան են ռուսական մեկ միլիոն բնակչություն ունեցող քաղաքի կենտրոնում գտնվող բնակարանների համար.

• Ստուդիա `1000-ից 1500 ռուբլի;
• 1 սենյակ `1500-ից 2000 ռուբլի;
• 2 սենյակ `2000-ից 3000 ռուբլի;
• 3 սենյակ `3000-ից 5000 ռուբլի;
• 4 սենյակ և ավելի՝ 5000 ռուբլուց։

Փոքր քաղաքներում արժեքը կարող է ավելի ցածր լինել, բայց այստեղ կան գնային օրինաչափություններ:

Սովորաբար փոքր քաղաքներում ստուդիաների և մեկ սենյականոց բնակարանների գները մոտավորապես նույնն են, իսկ երկու սենյակից ավելի բնակելի տարածքների համար գները ցածր են միջինից ավելի քան մեկ միլիոն բնակչություն ունեցող քաղաքների համար:

Ինչ վերաբերում է Մոսկվային, ապա այս քաղաքում բնակարանի արժեքը հաշվարկելիս միջին արժեքին պետք է ավելացնել մեկ կամ երկու հազար. այնտեղ գներն ամեն ինչի համար ավելի բարձր են:

Եթե ​​որոշեք օրավարձով բնակարան վարձել, ապա ձեր հաճախորդները կլինեն գործուղման կամ արձակուրդի եկած մարդիկ, հեռակա ուսանողները, ինչպես նաև զբոսաշրջիկներն ու քաղաքի հյուրերը։

Ոմանք բնակարան են վարձակալում՝ այնտեղ աղմկոտ հանգիստ անցկացնելու համար։ Դուք ինքներդ եք որոշում, թե ում ներս թողեք ձեր բնակելի տարածք և ում ավելի լավ է հրաժարվել:

Բնակարանը կարելի է վարձակալել գիշերով կամ մի քանի շաբաթով, կան շատ մշտական ​​հաճախորդներ. եթե մարդուն դուր է գալիս կացարանը, հաջորդ անգամ նա նորից կկապվի ձեզ հետ։

Արդյո՞ք ձեռնտու է օրավարձով բնակարաններ տալը։

Այո, բայց այս բիզնեսը կարող է ունենալ պահանջարկի հետ կապված իր դժվարությունները: Օրավարձով շուկան անկայուն է. ամենաշատ վարձակալները լինում են ապրիլին, մայիսի սկզբին և ամռանը, իսկ ձմռանը հաճախորդների արտահոսք է նկատվում։

Այդուհանդերձ, օրական բնակարանի վարձակալությունից ստացված եկամուտը միջինում ավելի բարձր է, քան երկարաժամկետ վարձակալությունից ստացված եկամուտը, նույնիսկ եթե բնակելի տարածքը տրվում է ընդամենը կես ամսով։

Որքա՞ն կարող եք վաստակել ամսական բնակարան վարձելով:

Անշարժ գույքի գործակալության տնօրենի հաշվարկներով՝ « Miel-Rent» Մարիա Ժուկովա, բնակարանի վարձակալության ամսական շահութաբերությունը կարելի է հաշվարկել հետևյալ բանաձևով.

(Վարձակալության գումարը ամսական*12 – 13% անձնական եկամտահարկ) * 100 / (Գնման արժեքը + Լրացուցիչ ներդրումների արժեքը)

Ամենաշահութաբեր ներդրումը երկու մեկ սենյականոց կամ երկու սենյականոց բնակարանների ձեռքբերումն է պահանջված տարածքներում կամ նվազագույն առաջարկով տարածքներում: Նման ներդրումը շատ ավելի արագ կվճարի: Եկեք ավելի սերտ նայենք շահութաբերությանը, օգտագործելով Մոսկվայի և Կրասնոդարի օրինակները:

Բնակարանի ամսական վարձակալության արժեքի վրա ազդում են մի քանի գործոններ՝ հեռավորությունը մետրոյից և կանգառներից հասարակական տրանսպորտ, վերանորոգման առկայություն, մահճակալների քանակ և կահույքի որակ, ինչպես նաև սենյակի չափս։

Ձեր հյուրերը կարող են լինել ուսանողներ, աշխատող մարդիկ և երեխաներ ունեցող զույգեր: Արդյո՞ք ձեռնտու է գումար աշխատել ամսական վարձակալությամբ բնակարաններ տալով։ Այո՛։ Ոչ այնքան շահավետ, որքան ամենօրյա վարձույթը, բայց շատ ավելի հուսալի և պարզ. ձեզ հարկավոր չէ անընդհատ հանդիպել հյուրերի հետ, կարող եք այցելել ոչ ավելի, քան ամիսը մեկ անգամ:

Ինչպես սկսել բնակարան վարձել

Ընդարձակ մեկ սենյականոց կամ փոքր երկու սենյականոց բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն տանտերերի մոտ 70-80% .

Բնակարան ընտրելիս պետք է առաջնորդվել նաև հետևյալ չափանիշներով.

1. Վերանորոգում. Պոտենցիալ վարձակալների կողմից ավելի հավանական է, որ ընտրեն պատշաճ տեսք ունեցող բնակարան: Վերանորոգել կամ վերափոխել, ձեռք բերել անհրաժեշտ տեխնիկա և կահույք։ Համոզվեք, որ բնակարանը մաքուր է:
2. Հարկ. Պոտենցիալ հյուրերը չեն սիրում բնակարաններ, որոնք գտնվում են առաջին կամ վերջին հարկերում:
3. Տրանսպորտի մատչելիություն. Եթե ​​բնակարանը գտնվում է ք քայլելու հեռավորությունմետրոյից, սա բարձրացնում է դրա արժեքը: Եվ հակառակը, եթե կայանը կամ ավտոբուսի կանգառգտնվում է հեռու, բնակարանը կթանկանա.
4. Տեսարան պատուհանից. Բնակիչներից շատերը նախընտրում են, որ բնակարանի պատուհանները նայում են դեպի բակ։ Եթե ​​բնակարանները օրավարձով են տրվում, դա այնքան էլ կարևոր չափանիշ չէ։
5. Ենթակառուցվածք. Մոտակայքում գտնվող խանութների և սուպերմարկետների, մանկապարտեզների, դպրոցների և այլ հաստատությունների առկայությունը բարձրացնում է բնակարանի արժեքը։

Որպեսզի բնակարանը հաջողությամբ տրվի վարձակալության, անհրաժեշտ է այն պատշաճ կերպով կահավորել և սարքավորել։ Բնակիչներից շատերը հարմարավետության բարձր պահանջներ ունեն, բայց պատրաստ են գումար վճարել դրա համար։

Օրավարձով կամ վարձով բնակարանում երկարաժամկետպետք է լինի.

• խոհանոցային տեխնիկա (վառարան, սառնարան, թեյնիկ, միկրոալիքային վառարան);
• այլ տեխնիկա (լվացքի մեքենա, հեռուստացույց, արդուկ);
• ճաշատեսակներ (ափսեներ, գավաթներ և դանակներ);
• կահույք (սեղան, աթոռ, մահճակալ կամ բազմոց);
• այլ հարմարություններ (անկողնային սպիտակեղեն, սրբիչներ, հիգիենայի միջոցներ):

Նաև բոլորովին անհրաժեշտ չէ, բայց պլյուս կլինի, եթե բնակարանը ունենա կաբելային կամ արբանյակային հեռուստատեսություն, ինտերնետ, օդորակիչ և վարսահարդարիչ։

Որքան շատ տեխնիկա լինի բնակարանում, այնքան բարձր կարող է լինել վարձավճարը։ Սարքավորումները վաճառվում են էժան հայտարարությունների կայքերում. այնտեղ դուք կարող եք գնել սպասարկման առարկաներ քիչ գումարով: Ձեր բնակելի տարածքը պատրաստելուց հետո կարող եք անմիջապես տեղադրել վարձակալության հայտարարություններ և գումար աշխատել։

Որտեղ գտնել վարձակալներ

Բնակարանը վարձակալելու համար անհրաժեշտ է, որ ապագա հյուրերն իմանան ձեր առաջարկի մասին։ Դա անելու համար դուք կարող եք օգտվել բազմաթիվ անշարժ գույքի գործակալությունների ծառայություններից (բայց հետո ստիպված կլինեք վճարել միջնորդավճար) կամ տեղադրել գովազդ ինտերնետում:

Կան մի քանի սովորական կայքեր, որտեղ կարելի է համեմատել բնակարանների գները և գտնել կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ հյուրեր:

1. Avito.ru. Ամենահայտնի հայտարարությունների պորտալը: Այստեղ դուք կարող եք գտնել ամեն ինչ, ոչ միայն առաջարկներ գնելու, վաճառելու և վարձակալելու բնակարաններ: Հարմարավետ նավարկություն ըստ քաղաքի, քառակուսի մետրի և արժեքի:
2. Irr.ru. Հայտարարությունների տախտակ «Ձեռքից ձեռք»: Լավագույն գործարքների հարմար որոնում, ավելի քան 90 հազար գովազդ:
3. Sutochno.ru. Ռեսուրս, որը նվիրված է բնակարանների և սենյակների ամենօրյա վարձակալությանը, զբաղեցման երաշխիքով և բնակարանների ամրագրման հնարավորությամբ:
4. Domofond.ru. Անշարժ գույքի վարձակալության գովազդով կայք. Այստեղ կարող եք վարձակալել սենյակ, բնակարան, առանձնատուն կամ կոմերցիոն տարածք։
5. Booking.com. Բնակարանների վարձակալության և ամրագրման միջազգային կայք: Աջակցում է կայքի ռուսերեն տարբերակին:

Ռիսկերը

Մարդիկ, ովքեր ցանկանում են գումար աշխատել՝ օրական կամ երկարաժամկետ վարձակալությամբ բնակարան տալով, պետք է իմանան, որ այս տեսակի եկամուտը կապված է որոշակի ռիսկերի հետ.

• Առաջին և հիմնականը ձեր գույքին վնաս պատճառելն է.
• Բնակիչները կարող են վնաս պատճառել նաև հարևանների գույքին (օրինակ՝ դրանք հեղեղելով), որի դեպքում պատասխանատվությունը կրելու է ձեզ վրա;
• Որոշ բնակիչներ ուշ են վճարում կամ ընդհանրապես չեն վճարում և հետո անհետանում.
• Բնակիչները կարող են գողանալ բնակարանի բանալիները, կրկնօրինակել դրանք և հետո վերադառնալ՝ գողանալու դրանք.
• Հազվագյուտ դեպքերում բնակարանը կարող է օգտագործվել անօրինական գործունեության համար:

Ինչպե՞ս գումար աշխատել բնակարաններ վարձելով՝ պաշտպանվելով բոլոր ռիսկերից։ Ապագայում գլխացավերից խուսափելու համար ժամանակ առ ժամանակ ստուգեք բնակարանի վիճակը, ինչպես նաև կնքեք վարձակալության պայմանագիր, որտեղ նշված է ձեր բոլոր անձնական իրերի վիճակը:

Կարող եք նաև կամավոր ապահովագրություն կնքել. այս դեպքում ապահովագրական ընկերությունը կստանձնի գույքի վերականգնման հետ կապված պատասխանատվությունը: Պոլիսի արժեքը միջինում 1-ից 3 հազար ռուբլի է, ճշգրիտ գումարը կախված է բնակարանի վիճակից և ապահովագրության պայմաններից:

Փաստաթղթեր և հարկեր. ինչ կարևոր է իմանալ բնակարան վարձելիս

Բոլոր հնարավոր ռիսկերից խուսափելու համար անպայման վարձակալության պայմանագիր կնքեք վարձակալների հետ: Այն պետք է նշի ծախսերը և վարձակալության պայմանները, մուտքի և դուրս գալու ժամերը (օրավարձով), կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները և դրանց մանրամասները:

Օգտակար կլինի նշել սեփականատիրոջ կողմից տուն այցելելու կարգը, պայմանագիրը ժամկետից շուտ խզելու պայմանները, ինչպես նաև տեխնիկայի և կահույքի վնասման համար տուգանքները:

Պայմանագրին կցվում է գույքի գույքագրում, որը ցույց է տալիս առկա բոլոր թերությունները: Ամեն ինչ հաշվի առնելու համար դիմեք իրավաբանի: Սկզբում ներդրում կատարելով մասնագետի մեջ՝ կարող եք ապագայում ձեզ պաշտպանել։

Երբեմն վարձակալները խնդրում են ձեզ ապացուցել, որ դուք բնակարանի իրական սեփականատերն եք, դրա համար ձեզ անհրաժեշտ կլինի սեփականության վկայական կամ գրանցամատյանից քաղվածք: USRIP.

Եթե ​​բնակելի տարածքի սեփականատերը դուք չեք, ապա վարձակալության համաձայնությունը սեփականատիրոջից կօգնի (պետք է վավերացված լինի նոտարի կողմից): Եթե ​​բնակարանը տրվում է ենթավարձակալության, շատերը պահանջում են տեսնել առաջնային վարձակալության պայմանագիրը և բնակարանի սեփականատիրոջ համաձայնությունը՝ այն կրկին վարձակալելու համար:

Տանտերերի մոտ 90%-ը հարկեր չի վճարում, սակայն հետագայում խնդիրներից խուսափելու համար անհրաժեշտ է շահույթի մի մասը տալ պետությանը։

Եթե ​​հարկայինը տեղեկատվություն է ստանում ոչ պաշտոնական գործունեության մասին, ապա տանտերը կարող է ենթարկվել վարչական պատասխանատվության, ապա նա պետք է վճարի տույժերը և բոլոր կուտակված տույժերը:

Ինչպե՞ս հարկեր վճարել բնակարանների վարձակալության բիզնեսի համար:

Եթե ​​դուք անհատ եք

Ամեն տարի պետք է պետությանը վճարել անձնական եկամտահարկ՝ 13% եկամտահարկ։ Մինչև ընթացիկ տարվա ապրիլի 30-ը ձեր բնակության վայրի հարկային գրասենյակը պետք է ձեզանից ստանա հարկային հայտարարագիր, որը պարունակում է տեղեկատվություն նախորդ տարվա եկամուտների մասին, հարկի գումարը պետք է հաշվարկվի և վճարվի բանկում.

Եթե ​​դուք անհատ ձեռնարկատեր եք

Անհատ ձեռնարկատերերը գործում են պարզեցված հարկային համակարգով։ Այս դեպքում հարկերը կկազմեն եկամտի 6%-ը կամ 15%-ը (եկամուտը հանած ծախսերը):

Դիտարկենք մի օրինակ։ Դուք օրական 2000 ռուբլով բնակարան եք տալիս: Բնակարանը բաց է ամսական 20 օր, այսինքն՝ մեկ տարվա ընթացքում ձեր եկամուտը կկազմի 480 000 ռուբլի։ 13% անձնական եկամտահարկով ձեր հարկերը կկազմեն 62,400 ռուբլի: Եթե ​​դուք անհատ ձեռնարկատեր եք և վճարում եք 6%, ապա ստիպված կլինեք վճարել 28800 ռուբլի:

Բայց մի մտածիրոր վերջին տարբերակը շատ ավելի շահավետ է՝ անհատ ձեռնարկատեր գրանցելիս ստիպված կլինեք գումար ծախսել նաև կենսաթոշակային ֆոնդում կատարվող մուծումների, հաշվապահական ծառայությունների և այլ կարիքների վրա։

Ինչպես առավելագույն գումար վաստակել բնակարան վարձելով

Սովորաբար բնակարանատերերը մի քանի օրով բնակարան ամրագրելիս զեղչ են անում։ Սա խրախուսում է բնակիչներին ընտրել ձեր տարբերակը: Տոնական օրերին գները կարող են մի փոքր բարձրանալ։

Սա բացարձակապես նորմալ պրակտիկա է, որը դուք կարող եք օգտագործել ձեր բիզնեսում լրացուցիչ եկամուտ ստանալու համար: Եղեք հանդուրժող ձեր վարձակալների նկատմամբ, դուք կարող եք նույնիսկ թույլ տալ աղմկոտ ընկերություններին, որպեսզի բաց չթողնեք եկամուտը. գլխավորը ամեն ինչ կարգի բերելն է: անհրաժեշտ փաստաթղթերպաշտպանել ձեզ և ձեր տունը:

Ավելի շատ խնայելու և վաստակելու համար ձեր բնակարանը կահավորեք օգտագործված կահույքով, որը կարող եք գտնել տեղեկատախտակում Ավիտո- Կան էժան, բայց պատշաճ տարբերակներ:

Նաև լավ և էժան կահույք կարելի է ձեռք բերել այստեղից Իկեա. Բնակարանը վերազինել լրացուցիչ տեխնիկայով, եթե ֆինանսական վիճակը թույլ է տալիս՝ տեղադրել աման լվացող մեքենա, գնել սրճաղաց, տեղադրել լրացուցիչ մահճակալներ։ Դա կբարձրացնի վարձակալության գինը մի քանի հազար ռուբլով:

Դուք կարող եք շատ բան խնայել՝ շինարարության փուլում տուն գնելով: Բայց այստեղ դուք պետք է հաշվի առնեք կորցրած շահույթը, օրինակ, եթե տունը նոր է սկսվում կառուցվել, մեկ տարվա ընթացքում բաց կթողնեք 360,000 ռուբլի ( ամսական 30000 ռուբլի արժողությամբ բնակարանով), իսկ բնակարանաշինությունը շահագործման կհանձնվի շինարարության մեկնարկից ոչ շուտ, քան 2 տարի հետո։

Համոզվեք, որ ստուգեք, թե արդյոք շինարարության ընթացքում աճը ծածկելու է վարձակալության հավանական եկամուտը: Ամենաշահավետ լուծումը ավարտված կամ գրեթե ավարտված շենքում բնակարան գնելն է։

1. Ենթավարձակալության նպատակով բնակարան գնելիս կամ վարձակալելիս անպայման ուշադրություն դարձրեք տրանսպորտային կապերին։ Որքան մոտ է բնակարանը հասարակական տրանսպորտին և մետրոյի կանգառներին, այնքան ավելի թանկ կարող եք պահանջել այն:
2. Ծախսերը պլանավորելիս մի մոռացեք հաշվի առնել նոր շենքում վերանորոգման անհրաժեշտությունը։ Բնակարանը պետք է լիովին պատրաստ լինի վարձակալության համար, ոչ ոք չի ցանկանում ապրել «խոնավ» սենյակում.
3. Գովազդ տեղադրելիս նշեք ոչ միայն սենյակների քանակը, այլև բնակարանի վերաբերյալ այլ կարևոր տեղեկություններ (հատակ, հեռավորություն հասարակական տրանսպորտից, կահույքի առկայություն և այլն): Սա կբարձրացնի ձեր անցնելու հնարավորությունները:
4. Տեղադրեք գովազդ մի քանի կայքերում. սա կօգնի ձեզ ավելի արագ գտնել վարձակալներին: Որպես այլընտրանք, դուք կարող եք նաև գովազդել տեղական թերթերում կամ նույնիսկ թռուցիկներ փակցնել ձողերի վրա:
5. Հետևեք ձեր մրցակիցների առաջարկներին: Վերլուծեք, թե որ տարածքում են գտնվում նրանց բնակարանները, ինչպես նաև, թե ինչ արտոնություններ են նրանք նախատեսում ստանալ, դա կօգնի ձեզ ձևավորել ձեր սեփական գները: Մի գերագնահատեք, բայց և մի թերագնահատեք:
6. Հետևե՛ք նորություններին: Օրինակ՝ ձեր քաղաքում կայանալիք աշխարհի առաջնության ժամանակ բնակարանների գները կտրուկ կաճեն: Այս իրավիճակը կօգնի ձեզ լրացուցիչ գումար վաստակել։

Եզրակացություն

Բնակարանների օրավարձով կամ երկարաժամկետ վարձակալությամբ վարձակալության անշարժ գույքի շուկայում տարածված ծառայություն է, որը շահավետ է ինչպես վարձակալի, այնպես էլ գործատուի համար: