Бизнес план посуточная аренда квартир. Как открыть бизнес по посуточной аренде квартир — концепция и финансовые расчёты. Бизнес-план для посуточной аренды

Люди, имеющие в собственности такой актив, как недвижимость, часто задумываются о том, что лучше, сдавать или продавать квартиру, как организовать аренду как бизнес ? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно: многое зависит от ситуации на рынке, региона, спроса, состояния и типа жилья.

К примеру, в сложные для рынка недвижимости времена (2014-2015 годы) в столичном регионе предложение практически в два раза превышало спрос. Поэтому многим владельцам приходилось снижать цены на аренду или продавать жилье, которое пустовало без квартирантов. Чтобы оценить все «за» и «против» продажи или аренды недвижимости, приведем небольшой расчет с 1-комнатной квартирой:

1. Стоимость квартиры – 2 млн. руб.
2. Цена за арендную плату в месяц – 15 тыс. руб. без учета коммунальных услуг.
3. Годовой доход – 180 000 руб.

Посчитаем расходы, которые ждут собственника, сдающего квартиру:

1. Уплата налога (13% для физлиц) – 23 400 руб. от годовой прибыли.
2. Расходы на косметический ремонт – 15 000 руб.
3. Страховка (0,4% от стоимости квартиры) – 8000 руб.

Общий доход в год за вычетом расходов составит 133 600 руб. Исходя из стоимости квартиры 2 млн. руб. доходность бизнеса составит в год 6,68%

Более детально об аренде квартиры мы рассказывали .

Что выгоднее?

Средняя ставка по вкладам в российских банках составляет 7- 8,5%. Возьмем для примера Тинькоффбанк, который предлагает ставку 8% годовых. Положив на депозитный счет 2 млн. руб., годовой доход составит 8,84% от стоимости вклада.

Стоит ли сдавать квартиру? Исходя из примерных расчетов, можно сделать вывод, что продать квартиру выгоднее, чем сдавать ее . Однако при сдаче жилья в аренду собственник всегда будет уверен, что в случае непредвиденных ситуаций он сможет рассчитывать на переезд в собственное жилье.

Плюсы и минусы

Рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса на аренде недвижимости.

Плюсы:

• стабильный доход от аренды;
• сдача в аренду не требует оформления ИП;
• возможность получать пассивную прибыль, заключив договор с риэлтором (сколько стоят его услуги можно узнать );
• высокий спрос на аренду;
• минимум стартового капитала.

Минусы:

• если заниматься арендой самостоятельно, то потребуется жертвовать личным временем на составление договоров, показы, поиски клиентов;
• наибольшую выгоду арендный бизнес приносит только собственникам нескольких жилых помещений;
• для легальной сдачи жилья потребуется платить налоги как физлицо или ИП;
• есть риск нарваться на мошенников, в результате потерять имущество в квартире или права на собственность (о том, как себя обезопасить, мы рассказывали );
• чтобы создать стабильный доход, потребуется вкладываться в рекламу;
• возможны расходы, связанные с ремонтом и покупкой всего необходимого для комфортного проживания квартирантов.

Стоит ли этим заниматься?

Прибыль, получаемая от сдачи недвижимости в аренду, может оказаться хорошей прибавкой к зарплате или же стать отдельным доходом, позволяющим обеспечить безбедное существование. Вы можете сдавать жилье и не работать. При этом вы получите достаточную прибыль. Открывать бизнес стоит по двум причинам:

1. Это одна из ниш, где не требуется крупных вложений, знаний и опыта.
2. В этой сфере наблюдается практически постоянный высокий спрос.

Как заработать?

Как на этом заработать? Выгодно это или нет? Что для начала потребуется для организации доходного бизнеса на аренде:

С чего начать? Чтобы бизнес на аренде приносил доходы, а не расходы, следует:

• застраховать квартиру;
• правильно составить так, чтобы уйти в убыток из-за недобросовестности жильцов;
• наладить поток клиентов (квартира не должна простаивать без нанимателей неделями, так как это потеря ваших денег).

Как получить больше прибыли?

Поставить завышенную цену на аренду – вариант провальный. Стоимость предоставляемых услуг должна соответствовать качеству. Чтобы как можно дороже и выгодней сдать жилье, необходимо воспользоваться несколькими способами:

1. Сделать ремонт. Не обязательно дорогой. Главное, создать уют и комфорт. Если квартира со старым ремонтом, то обязательно следует провести косметические работы: поклеить обои, сменить сантехнику, повесить новые шторы и пр.
2. Обустроить квартиру всем необходимым для проживания: мебель, интернет, посуда, бытовая техника. Это позволит значительно повысить стоимость арендной платы.
3. Что выгоднее сдавать в аренду? Если речь идет о многокомнатной квартире, то можно сдавать ее по 1 комнате на одного жильца (о том, как сдать комнату, можно узнать ).
4. Выгодно ли посуточно сдавать жилплощадь? Такой вид аренды позволит получить в два раза больше прибыли.

Является ли предпринимательской деятельностью?

Квартира – это собственность человека, которой, согласно ст. 209 ГК РФ , он вправе распоряжаться по своему усмотрению, в том числе, и сдавать в наем.

Предпринимательской деятельностью являются действия, направленные на получение систематического дохода, получаемого от продажи товаров, оказания услуг и пр. лицом, зарегистрированным в качестве ИП. О том, является ли сдача недвижимости аренду бизнесом, разъясняет письмо Министерства по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 .

В документе говорится, что хоть арендодатель и получает доход в виде платы за проживание, он не осуществляет никакой экономической деятельности. Тем не менее нередки случаи, когда налоговики и суды признают эту деятельность предпринимательской. Вывод следующий: если собственник рассматривает свои действия как предпринимательскую деятельность, то он может оформить ИП. Если нет, то имеет право оставаться в прежнем статусе и платить налоги как физлицо.

СПРАВКА: Несмотря на то, что заниматься арендой можно как физическое лицо, платить налоги все же обязательно. Доходы от аренды имущества подлежат налогообложению (208 ст. НК РФ).

Что пользуется наибольшим спросом?

Какое жилье, по мнению экспертов по недвижимости пользуется наибольшим спросом? Новостройка или вторичный рынок? Разницы в цене в данном случае нет. Однако если для заселения нанимателей в новостройку потребуется делать ремонт и покупать мебель, то квартира вторичного рынка практически никогда не требует больших затрат. Это следует учитывать тем, кто собирается покупать недвижимость с целью сдачи ее в .

Какой оптимальный размер недвижимости сдачи? Оптимальная площадь – от 30 до 40 кв. м. Как правило, это однушки или квартиры-студии. Наиболее востребованы 1-2-комнатное жилье. Квартиры с 3 и более комнатами сдать одному нанимателю будет сложнее. Гораздо проще в данном случае искать на каждую комнату отдельного жильца (о том, как составить договор на аренду комнаты, можно узнать ).

Требования к жилому помещению для сдачи в аренду:

Можно ли заработать на посуточной аренде? Сдача жилья посуточно имеет ряд преимуществ и недостатков. С одной стороны, такой вариант принесет больше дохода. С другой стороны, посуточная аренда требует большого количества времени, опыта и расходов. Рассмотрим данный вариант с точки зрения выгоды для собственника.

Краткосрочная аренда значительно прибыльнее долгосрочного найма. Чтобы убедиться в этом, рассчитаем примерную прибыль, полученную за месяц на посуточной аренде и сравним ее с доходом от :

1. Арендная плата за квартиру при долгосрочной аренде – 30 тыс. руб.
2. на сутки в том же районе города стоит в среднем 2 тыс. за сутки.
3. Если при долгосрочной аренде жилье принесет хозяину только 30 тыс. руб. в месяц, то при посуточном найме, с условием, что весь месяц в квартире будут проживать люди, собственник получит 60 тыс. руб.

С чего начать?

Для начала нужно подготовить жилье к заселению: провести уборку, необходимый ремонт, докупить вещи, улучшающие проживание. Далее следует подумать о рекламе и найти площадки, на которых в дальнейшем размещать объявления об аренде. Затем потребуется составить хорошее объявление, в котором указать все преимущества своей жилплощади.

В больших городах посуточная аренда очень востребована, поэтому нужно быть готовым к тому, что телефон будет разрываться от звонков потенциальных нанимателей.

Как составить план?

Чтобы сделать бизнес план нужно определить стоимость посуточного проживания. Для этого нужно ознакомиться с предложениями конкурентов. В бизнес плане сдачи квартиры не стоит намного завышать или занижать цены, так как это может насторожить потенциальных нанимателей или вовсе лишить прибыли.

• реклама;
• оплата ЖКХ (при посуточной аренде размер коммуналки будет выше);
• траты на уборку (моющие средства, стиральный порошок и пр.);
• траты на бытовые нужды для нанимателей (туалетная бумага, посуда, фен и пр.);
• налоги (для физлиц – 13%, для ИП – от 6%).

Как заработать на сдаче квартир посуточно? Бизнес на аренде может быть достаточно эффективным. Эффективность посуточной аренды во многом зависит от заполняемости объекта. Средняя заполняемость не должна быть менее 80%. Это значит, квартира не должна пустовать более недели без жильцов. При таком показателе собственник полностью окупит расходы и получит нормальный доход.

ВАЖНО: Чтобы организовать прибыльный бизнес на посуточной аренде, одной квартиры будет недостаточно. Осознавая это, многие собственники помимо своей недвижимости, сдают жилье других владельцев в субаренду. Для получения хорошего дохода желательно иметь не менее 5 квартир, сдающихся посуточно.

Допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской и профессиональной деятельности при следующих условиях:

• права и интересы жителей дома не нарушаются;
• профессиональную деятельность ведет лицо на основании имеющегося или документа о праве собственности на помещение.

Стоит ли открывать такой бизнес? Арендный бизнес или сдача квартиры как бизнес требует в большинстве случаев минимальных затрат, но много времени и некоторых юридических знаний. Однако дело в итоге может проносить высокие доходы, если подойти к нему с умом и ответственностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Покупка недвижимости - это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов. Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Но помимо доходов есть и постоянные расходы - это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» - что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей - это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка - это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать. Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов). Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

1. От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
2. Подать объявление и заняться поиском арендатора.
3. Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:

• всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
• как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
• кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
• правила использования электроприборов;
• когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

1. Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
2. Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе. Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес - это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Все больше владельцев недвижимости рассматривают сдачу квартиры в аренду как дополнительный источник дохода. Это – не просто заработок на стороне, а выгодный бизнес. Как максимально заработать на сдаче квартиры в аренду, и с какими трудностями придется столкнуться?

Содержание статьи :

Можно ли заработать, сдавая квартиру в аренду

Многих начинающих арендодателей интересует, можно ли заработать на сдаче квартиры. Да, можно, и этот бизнес может обеспечить вас постоянным доходом. Некоторые люди, сдающие квартиру, живут только на деньги со сдачи и не работают.

Существует несколько способов сдать квартиру – это посуточно и на длительный срок. В первом случае за месяц может смениться несколько жильцов, во втором жильцы долгое время проживают в квартире. Какие существуют способы заработка на сдаче квартир?

Сдача ипотечного жилья

Расходы: первоначальный взнос, покупка мебели и техники. Необходим стабильный доход, если арендная плата не будет покрывать взносы по ипотеке. Главный плюс: через некоторое время выплаты завершатся, а квартира станет вашей, все затраты окупятся.

Аренда новой квартиры и ее последующая сдача

Расходы: аренда за месяц, залог и комиссия агентству (если не удалось найти собственника). Схема проста – вы берете квартиру в аренду и повторно сдаете ее другим жильцам.

Сдача собственной квартиры

Если у вас есть свободная квартира – это самый идеальный вариант. Вам не нужно тратиться на аренду и взносы по ипотеке, оплачивать придется только коммунальные услуги. Оборудуйте помещение всем необходимым, найдите жильцов и начните зарабатывать.

Стоит ли брать ипотеку под сдачу квартиры в аренду

Многие люди, не нуждающиеся в собственном жилище, берут ипотеку, чтобы сдавать квартиру, и таким способом еще один раз.

Это выгодно потому, что цены на недвижимость растут с каждым годом, и покупка недвижимости является самым надежным и безопасным способом вложения средств.

На квартиры всегда большой спрос и продать ее не составит труда, ее можно сдавать, а в будущем в ней будете проживать вы или ваши дети. Но можно ли заработать на ипотечной квартире, и как скоро это окупится? Рассмотрим покупку однокомнатной квартиры в Москве.

Предположим, вы покупаете квартиру в новостройке общей площадью 35 квадратных метров, она находится на 10 этаже и расположена в десяти минутах ходьбы от метрополитена.

Такая квартира обойдется вам примерно в 5 500 000 рублей . Воспользуемся ипотечным калькулятором от Сбербанка. Минимальный первоначальный взнос составит 825 000 рублей . Итого вам останется выплатить 4 675 000 рублей с процентами.

При стандартных условиях кредита (срок кредита 15 лет, процентная ставка 9,9 % ), ежемесячный платеж составит 49 953 рублей .

Конкретная сумма кредита зависит от многих параметров – срока кредита, наличие страховки, есть ли у заемщика возможность подтвердить доход справкой 2-НДФЛ или по форме банка.

Предположим, что вы сдаете квартиру за 30 000 рублей ежемесячно, при этом платите 13% налог на доход (3 900 рублей) и коммунальные платежи в размере 3 000 рублей. То, что осталось, вы платите по кредиту и добавляете свои деньги. После всех расходов вам остается заплатить из своих денег 26 853 рублей .

Ипотеку можно также взять на большее время, тогда платеж будет меньше, и вы сможете покрывать платежи деньгами постояльцев.

Выгодно ли брать ипотеку под сдачу?

Да, в том случае, если арендная плата постояльцев значительно покрывает расходы на ипотеку. Через 15 лет вы оплатите ипотеку, квартира станет полностью вашей и будет приносить реальные деньги. Но есть здесь один нюанс – многие банки добавляют в кредитный договор пункт, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость без согласия кредитора.

Но по факту финансовые организации не проверяют эту информацию – для них главное, что вы платите проценты и возвращаете деньги в банк.

Можно ли заработать на субаренде

Субаренда – это сдача в аренду уже арендуемого имущества. К примеру, вы снимаете квартиру на месяц у арендодателя и повторно пересдаете помещение, но уже посуточно. Наиболее выгодным будет именно такой вариант – доходы от посуточной сдачи выше.

Но необходимо знать, что владельцы имущества обычно выступают против субаренды, поэтому во многих случаях она совершается втайне от него. Можно ли заработать на сдаче квартиры по субаренде? Попробуем рассчитать потенциальную выгоду.

Предположим, вы сняли однокомнатную квартиру с мебелью в Москве за 30 тысяч рублей . В первый месяц вы отдаете аренду за месяц + залог в таком же размере. Покупаете все необходимое (полотенца, мыло и прочие мелочи ) на 5000 рублей .

Итого в первый месяц вы потратите 65 000 рублей . Аренда квартиры посуточно – примерно 2500 в сутки , это 50 000 в месяц (предположим, квартира заселена 20 дней в месяц ).

Окупить ваши первоначальные вложения вы сможете за несколько месяцев, в последующие вы будете зарабатывать 20 000 рублей (доход от субаренды за вычетом отчислений первому арендодателю ).

Но вы можете сдавать несколько квартир одновременно и зарабатывать на этом на много больше денег.

Сколько можно заработать на сдаче квартир посуточно и как это делать

За целый месяц квартира будет сдаваться примерно 20 дней, в остальное время она будет простаивать.

Если однокомнатная квартира оборудована бытовой техникой первой необходимости (холодильник, плитка, микроволновка ) и минимальным набором мебели (стол, тумбочка, кровати ), она будет стоить около 2000 рублей в сутки, в месяц это выходит 40 000 рублей.

Цены актуальны для квартир в центре российского города-миллионника:

• Студия: от 1000 до 1500 рублей;
• 1 комната: от 1500 до 2000 рублей;
• 2 комнаты: от 2000 до 3000 рублей;
• 3 комнаты: от 3000 до 5000 рублей;
• 4 комнаты и больше: от 5000 рублей.

В маленьких городах стоимость может быть меньше, но здесь есть свои закономерности ценообразования.

Обычно за студии и однокомнатные квартиры цены в маленьких городах примерно такие же, а за жилплощадь более двух комнат цены ниже средних по городам-миллионикам.

Что касается Москвы, при расчете стоимости квартиры в этом городе необходимо прибавлять одну-две тысячи к средней стоимости – там цены выше на все.

Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вашими клиентами будут люди, приехавшие в командировку или отпуск, студенты-заочники, а также туристы и гости города.

Некоторые снимают квартиру, чтобы провести в ней шумный праздник. Вы сами решаете, кого пускать на территорию своей жилплощади, а кому лучше всего отказать.

Квартиру могут арендовать на ночь либо на несколько недель, постоянных клиентов много – если человеку понравилось жилье, в следующий раз он снова обратится к вам.

Выгодно ли сдавать квартиры посуточно?

Да, но в этом бизнесе могут быть свои сложности со спросом. Рынок аренды посуточно нестабилен – жильцов больше всего в апреле, в начале мая и летом, а зимой происходит отток клиентов.

Тем не менее доход от сдачи квартиры посуточно в среднем выше дохода от сдачи на долгое время, даже если жилплощадь будет сдаваться всего половину месяца.

Сколько можно заработать на аренде квартиры помесячно

Согласно расчетам директора агентства недвижимости «Миэль-Аренда » Марии Жуковой , доходность сдачи квартиры помесячно можно рассчитать по следующей формуле:

(Сумма аренды в месяц*12 – 13% НДФЛ налога) * 100 / (Стоимость покупки + Стоимость дополнительных вложений)

Самое выгодное вложение – приобретение двух однокомнатных или двухкомнатных квартир в востребованных районах или районах с минимальным предложением. Такое вложение окупиться гораздо быстрее. Рассмотрим доходность подробнее на примере Москвы и Краснодара.

На стоимость месячной аренды квартиры влияет несколько факторов – это удаленность от метро и остановок общественного транспорта, наличие ремонта, количество спальных мест и качество мебели, а также размер помещения.

Вашими постояльцами могут быть студенты, работающие люди и семейные пары с детьми. Выгодно ли зарабатывать на аренде квартир помесячно? Да. Не так прибыльно, как посуточная сдача, но гораздо надежнее и проще – вам не нужно постоянно встречаться с постояльцами, визит можно наносить не чаще одного раза в месяц.

Как начать сдавать квартиру

Высоким спросом у арендодателей пользуются просторные однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры, таких предложений на рынке – около 70-80% .

Выбирая квартиру, необходимо также руководствоваться следующими критериями:

1. Ремонт . Прилично выглядящая квартира будет с большей вероятностью выбрана потенциальными жильцами. Обновите ремонт или выполните отделку, приобретите необходимую технику и мебель. Следите за тем, чтобы в квартире было чисто.
2. Этаж . Потенциальные постояльцы не любят квартиры, которые располагаются на первом или последнем этажах.
3. Транспортная доступность . Если квартира находится в шаговой доступности от метро, это повышает ее стоимость. И наоборот – если станция или автобусная остановка расположена далеко, квартира упадет в цене.
4. Вид из окна . Многие жильцы предпочитают, чтобы окна в квартире выходили во двор. Если жилье сдается посуточно, это не такой важный критерий.
5. Инфраструктура . Наличие поблизости магазинов и супермаркетов, детских садов, школ и прочих заведений повышает ценность жилья.

Чтобы квартира сдавалась успешно, необходимо правильно ее обставить и оборудовать. Многие жильцы предъявляют высокие требования к комфорту, но они готовы платить за это деньги.

В квартире для сдачи посуточно или на долгий срок обязательно должны быть:

• кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь);
• другая техника (стиральная машина, телевизор, утюг);
• посуда (тарелки, кружки и столовые приборы);
• мебель (стол, стулья, кровать или диван);
• прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены).

Также совсем не обязательно, но будет плюсом, если в квартире есть кабельное или спутниковое телевидение, интернет, кондиционер и фен.

Чем больше техники в квартире присутствует, тем больше может быть арендная плата. Оборудование продается недорого на сайтах объявлений – там можно купить исправные вещи за небольшие деньги. После подготовки жилплощади можно сразу же отправлять объявления на сдачу и зарабатывать деньги.

Где найти жильцов

Для того чтобы квартиру сняли, необходимо, чтобы будущие постояльцы узнали о вашем предложении. Для этого можно воспользоваться услугами многочисленных агентств недвижимости (но тогда придется заплатить комиссию) либо поместить объявление в интернете.

Существует несколько распространенных сайтов, где можно сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время.

1. Avito.ru . Самый популярный портал объявлений. Здесь можно найти все, не только предложения по купле-продаже и съему квартир. Удобная навигация по городам, квадратным метрам и стоимости.
2. Irr.ru . Доска объявлений «Из рук в руки». Удобный поиск самых выгодных предложений, более 90 тысяч объявлений.
3. Sutochno.ru . Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье.
4. Domofond.ru . Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение.
5. Booking.com . Международный сайт аренды и бронирования жилья. Поддерживает русскоязычную версию сайта.

Риски

Люди, которые хотят заработать на сдаче квартиры посуточно или на длительный срок, должны знать, что такой вид заработка сопряжен с определенными рисками:

• Первый и главный – причинение вреда вашему имуществу;
• Жильцы также могут нанести вред имуществу соседей (например, затопив их), в этом случае ответственность будет лежать на вас;
• Некоторые жильцы несвоевременно вносят оплату либо не платят вовсе, а потом пропадают;
• Жильцы могут украсть ключи от квартиры, сделать их дубликат и вернуться позже с целью хищения;
• В редких случаях квартира может использоваться для занятий противозаконной деятельностью.

Как заработать на аренде квартир, обезопасив себя от всех рисков? Чтобы избежать головной боли в будущем, изредка проверяйте состояние квартиры, а также подписывайте договор аренды с описью состояния всех ваших личных вещей.

Вы также можете оформить добровольное страхование – при этом страховая компания возьмет на себя ответственность, связанную с восстановлением имущества. Стоимость полиса составляет в среднем от 1 до 3 тысяч рублей, точная сумма зависит от состояния квартиры и условий страхования.

Документы и налоги: что важно знать, сдавая квартиру

Чтобы избежать всех возможных рисков, обязательно заключайте с жильцами договор аренды. В нем нужно указать стоимость и сроки аренды, время заселения и выселения (при сдаче посуточно), права и обязанности сторон и их данные.

Нелишним будет указать порядок посещения жилища владельцем, условия расторжения договора раньше срока, а также штрафы за порчу техники, мебели.

К договору прикладывается опись имущества с указанием всех имеющихся дефектов. Чтобы все учесть, обратитесь к юристу. Потратившись на специалиста в начале, вы сможете обезопасить себя в дальнейшем.

Иногда жильцы просят доказать, что вы являетесь настоящим владельцем квартиры – для этого вам потребуется свидетельство о праве собственности либо выписка из реестра ЕГРИП .

Если владелец жилплощади не вы, поможет согласие на аренду от собственника (необходимо заверить у нотариуса). Если квартира сдается в субаренду, многие требуют показать первичный договор аренды и согласие владельца квартиры на ее повторную сдачу

Около 90% арендодателей не платят налоги, но чтобы избежать проблем в будущем, необходимо отдавать часть прибыли государству.

Если налоговая получит информацию о неофициальной деятельности, арендодатель может быть привлечен к административной ответственности, тогда ему придется заплатить штрафы и все начисленные пени.

Как платить налоги за свой бизнес по аренде квартиры?

Если вы – физическое лицо

Каждый год вы должны выплачивать государству НДФЛ – 13% подоходный налог. До 30 апреля текущего года налоговая по месту жительства должна получить от вас налоговую декларацию, в которой находится информация о доходах за прошлый год, до 15 июля сумму налога необходимо рассчитать и заплатить в банке.

Если вы – индивидуальный предприниматель

ИП работают по упрощенной системе налогообложения. В этом случае налоги составят 6% от дохода либо 15% (доходы за вычетом расходов).

Рассмотрим пример. Вы сдаете жилье за 2 000 рублей в сутки. Работает квартира 20 дней ежемесячно, то есть за год ваш доход будет равен 480 000 рублей. При НДФЛ 13% ваши налоги будут составлять 62 400 рублей. Если вы – ИП и платите 6%, вам придется заплатить 28 800 рублей.

Но не стоит думать , что последний вариант гораздо выгоднее – при регистрации ИП вам придется также потратиться на взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и другие нужды.

Как заработать максимум на аренде квартиры

Обычно владельцы квартир делают скидку при бронировании квартиры на несколько дней. Это побуждает жильцов выбирать именно ваш вариант. В период праздников можно немного завысить цены.

Это абсолютно нормальная практика, которую можно использовать в своем бизнесе для дополнительного дохода. Толерантно относитесь к жильцам, можно пускать даже шумные компании, чтобы не упустить доход – главное, оформить все необходимые документы, чтобы обезопасить себя и свое жилище.

Чтобы сэкономить и заработать еще больше, обустройте квартиру подержанной мебелью, которую можно найти на доске объявлений Авито – там есть недорогие, но приличные варианты.

Также хорошую и недорогую мебель можно приобрести в Икее . Оборудуйте квартиру дополнительной техникой, если это позволяет финансовая ситуация – поставьте посудомоечную машину, купите кофемолку, разместите дополнительные спальные места. Это позволит увеличить стоимость аренды на несколько тысяч рублей.

Можно хорошо сэкономить, покупая жилье на этапе его постройки. Но здесь нужно учитывать упущенную выгоду – например, если дом только начинает строиться, за год вы упустите 360 000 рублей (при стоимости квартиры 30 000 рублей в месяц ), а в эксплуатацию жилье будут вводить не ранее 2 лет после начала стройки.

Обязательно проверяйте, покроит ли рост цент в период строительства на вероятный доход от сдачи. Самое выгодное решение – покупать квартиру в готовом или близком к завершению строительства доме.

1. При покупке или съеме квартиры с целью субаренды обязательно обращайте внимание на транспортную развязку. Чем ближе жилье к остановкам общественного транспорта и метро, тем дороже за нее можно просить.
2. При планировании расходов не забудьте учесть необходимость ремонта в новостройке. Жилье должно быть полностью готово к сдаче, никто не хочет жить в «сыром» помещении – такая квартира будет простаивать.
3. Помещая объявление, укажите не только количество комнат, но и другую важную информацию о жилье (этаж, удаленность от остановки общественного транспорта, наличие мебели и так далее). Это повысит ваши шансы на сдачу.
4. Давайте объявления на нескольких сайтах – это поможет вам быстрее найти жильцов. Как вариант, можно также подавать объявления в местные газеты или даже расклеивать буклеты на столбах.
5. Следите за предложениями конкурентов. Анализируйте, в каком районе находятся их квартиры, а также какую выгоду они планируют получать – это поможет вам сформировать собственные цены. Не завышайте, но и не занижайте ценник.
6. Следите за новостями. Например, во время проведения чемпионата мира по футболу в вашем городе взлетят цены на жилье. Эта ситуация поможет вам заработать дополнительные деньги.

Заключение

Посуточная сдача квартир или аренда на продолжительное время – востребованная услуга на рынке арендной недвижимости, выгодная и для квартиросъемщика, и для работодателя.